FINCA SAN JUAN
Las trabas de su despegue
Durante demasiado tiempo este punto de la ciudad, ha estado incapacitado para desarrollarse. Son cuestiones variadas, los nudos y variables que concurren para impedir que el sector alcance el anhelado desarrollo. Son también múltiples las miradas que deben concurrir para su solución. Se requiere de una nueva mirada, un nuevo esfuerzo, de todos los que están llamados a dar soluciones, donde el estado y sus organismoa auxiliares, aparecen como los principales responsables.
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Fue en el año 1967 cuando la Chile Exploration Company, a través del municipio local donó un loteo de terrenos para que los obreros y empleados de la compañía y sus familias, pudieran acceder al sueño de la casa propia, en un terreno de 632.036 metros cuadrados, que la compañía poseía en el sector, pero que debido a la legislación de aquel entonces impedía que la empresa pudiera llevar a efecto la construcción de las casas (como se realiza hoy).
Para ello, los terrenos fueron traspasados al municipio a través de una acción de compraventa - (la municipalidad adquirió los terrenos por escritura pública de compraventa en fecha 20 de mayo de 1961. Fojas: 87, número 62, año: 1961) - , iniciándose un trabajo conjunto (compañía, sindicatos y municipio) seleccionando a los trabajadores que pudieran acceder a este beneficio, para lotear el terreno y darle el marco jurídico que permitiese su cumplimiento.
Finalmente, la donación se realizó finalizando el año 1967. La visión que sustentaba todo este esfuerzo, era la generación de la Población Anaconda, donde los trabajadores y sus familias se desarrollarían. Sin embargo, y dadas las particularidades legales de la época y las exigencias de urbanismo y construcción respecto de la construcción de conjuntos armónicos, la donación quedó con determinadas prohibiciones que han subsistido hasta el presente, a pesar de los cambios que han tenido, tanto nuestra sociedad, la vocación del sector, y las cuestiones técnico-jurídicas de los sitios particulares como del conjunto del sector (seccional, macro-urbanización, otros).
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Cada uno de los sitios donados, posee un artículo (Artículo Sexto), donde se desarrolla la prohibición y que expresa textualmente lo siguiente:
“………..el donatario, no podrá enajenar el sitio que se le dona ni en todo ni en parte a terceros que no sean miembros de la Sociedad Pro-Construcción Población Anaconda, Sociedad de Hecho, salvo cuando se trate de ceder calles u otros espacios destinados al servicio público o constituir hipotecas con todos sus efectos propios, en beneficio de la Corporación de la Vivienda o de una Asociación de Ahorros y Préstamos de las creadas en virtud del Decreto con fuerza de ley número doscientos cinco mil novecientos sesenta, esto sin perjuicio de lo dispuesto en la ley dieciséis mil doscientos veinte,- siendo la urbanización de cargo de los donatarios de la Finca San Juan estos no podrán levantar ninguna construcción sin un plan de conjunto aprobado por la Ilustre Municipalidad de Calama y debiendo los propios donatarios financiar a su costo la urbanización previa a cualquier construcción, no pudiendo además celebrar contratos de transferencia o promesa de venta de ninguna especie y sometiéndose el donatario en todo caso además al Plan Habitacional”.
Este artículo que aún subsiste en la estructura jurídica de los terrenos representa un nudo importante en el proceso de construcción y o venta de los terrenos, pues obliga a los propietarios a determinadas condicionantes, previas a cualquier acción con sus bienes, impidiendo de facto el uso y usufructo de sus derechos.
En el año 2001, se aprobó un seccional, (se publicó en el diario oficial el día 22 de junio del año 2002), el cual, contrariamente a la voluntad y esfuerzo técnico desplegado, trajo más trabas al desarrollo del sector. En definitiva dicho instrumento inhibe en vez de potenciar el desarrollo, presentando incluso incongruencias con el PRC de la ciudad; como diferencias en los usos de suelo permitidos, coeficientes de constructibilidad, porcentajes de ocupación de suelo y altura máxima edificatoria, para zonificaciones similares del PRC y el Seccional FSJ.
“La ocupación de suelo es particularmente perjudicial, puesto que según el seccional Ex Finca San Juan, el máximo de ocupación de suelo (10 a 30%), se puede considerar muy bajo para iniciativas de proyectos inmobiliarios de mediana o baja densidad”.
“La actual situación normativa del seccional ha generado un quiebre en cuanto a sus zonificaciones, dividiendo, por ejemplo, una misma cuadra en 2 tipos de zonificaciones, con usos que no posibilitan el desarrollo de proyectos de interés de inversionistas para la generación de renovación, densificación, o proyectos de interés recreacional, comercial o turístico para la ciudad, desaprovechando una excelente oportunidad de llevar a la ciudad de Calama por iniciativas que permitan incorporar al uso y calidad de vida de la ciudad, nuevas oportunidades de habilitación de áreas en un sector privilegiado y de gran plusvalía para nuevas oportunidades”. (Estudio Seccional, Agrupación Finca San Juan. Andrés Vega. Arquitecto. 2004)
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Se desconoce el momento en que se fijó la visión de extender las calles trazadas de mar a cordillera, para generar los espacios públicos en el sector de la Finca san Juan, lo cierto, es que el estudio - originado desde el municipio -, llevó al Servicio de Vivienda y Urbanismo a realizar una expropiación importante a fin de generar las calles principales que hoy existen en el sector.
Queda en el aire la pregunta respecto de considerar el loteo original, que contemplaba como un todo integral las manzanas, loteos de viviendas, las calles, áreas verdes, inclusive el equipamiento (sedes sociales, plazas, etc.). Pudo haberse planificado creativamente el sector, manteniendo dicho loteo original, sin cortar los sitios o las zonas de equipamiento, ni que el trazado de las calles quedasen sobre los terrenos.
Lo cierto es que en el año 2012, se inician las obras de macro urbanización impulsadas desde el municipio pero a cargo del Servicio de Vivienda y Urbanismo, el que a través del FNDR genera los recursos para realizar este avance. Esta macro urbanización, cuyos elementos más visibles son las calles principales pavimentadas y el alumbrado público (el tendido eléctrico en el sector es subterráneo); no representa – sin embargo - una maduración jurídica respecto de cada uno de los terrenos que componen el sector.
Anteriormente se habían realizado otras expropiaciones, las que fueron aunando la superficie que finalmente sirvió para generar esta macro urbanización. Quedan trazos de terrenos que originalmente estaban contemplados como equipamiento, áreas verdes, pasajes, calles, etc., que fueron cortando el loteo original, generando superficies irregulares, que mantienen su status jurídico, pero que generaron otra serie de superficies que deben analizarse de cara a cualquier proyecto de desarrollo.
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El sector, así como la ciudad, se encuentran a la espera de la modificación al Plan Regulador Comunal (PRC), modificación que se inició en el año 2013.
La posibilidad cierta de dotar al sector de una normativa que impulse su desarrollo, genera grandes expectativas en los diversos organismos y por supuesto en los propietarios, que han estado tanto tiempo sin poder hacer uso de sus derechos, dados los nudos jurídicos y errores cometidos durante este largo periodo.
Hay una espera apremiante del instrumento regulador. La Agrupación Finca San Juan, agrupación creada en el año 2013 y que congrega a un número importante de propietarios del sector, inició desde su formación un proceso de acopio de información y acercamiento a las autoridades para permitir el trabajo conjunto y permitir destrabar los nudos que tienen los sitios y el sector.
La información rescatada respecto de los avances del instrumento permitirían un impulso al sector, dotándole de la normativa suficiente para construcciones que desarrollen la zona, convirtiendo a la Finca San Juan en un nuevo centro o polo de desarrollo para la ciudad de Calama.
La propuesta final, sin embargo se encuentra en proceso, en una ciudad que posee una serie de problemáticas asociadas al desarrollo del territorio (una cantidad importante de poblaciones en toma, carencia de terrenos dedicados a desarrollo de la industria, déficit de vivienda social, una ciudad con pocos espacios de equipamiento social, etc.).
El impulso final, requiere de una propuesta creativa y conjunta, que involucre a los propietarios y convierta el problema en la oportunidad cardinal que permita e impulse decididamente el desarrollo en una comunidad que merece y espera, - ya demasiado tiempo -
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